Phân tích các dự án đang mở bán của Vinhomes (VHM) và Đất Xanh (DXG) trong Q3/2026

Hoạt động Vinhomes mở bán và tiến độ các dự án Đất Xanh là những thông tin cần theo dõi khi phân tích cổ phiếu VHM và DXG trong quý III/2026. KIS Việt Nam tập trung vào các dự án chính, đối chiếu chính sách bán hàng, tiến độ triển khai và khả năng chuyển giao dịch thành dòng tiền.

Với cổ phiếu bất động sản, tên dự án và quy mô quảng bá mới chỉ là điểm bắt đầu. Điều cần kiểm chứng là doanh nghiệp bán được sản phẩm nào, thu tiền theo lịch nào và còn phải bỏ ra bao nhiêu vốn để hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng.

Bài viết tập trung vào ba dự án có thông tin phù hợp với kỳ nghiên cứu, không phải danh mục đầy đủ mọi dự án của hai doanh nghiệp. “Đang mở bán” được hiểu là có hoạt động bán hàng trong quý, không mặc định là ra mắt lần đầu trong quý III.

Những dự án nào có hoạt động bán hàng trong quý III/2026?

Ba trường hợp dưới đây có thông tin bán hàng gắn với kỳ nghiên cứu, nhưng chưa đủ dữ liệu công khai đồng nhất để so sánh tỷ lệ hấp thụ.

Nguồn: Vinhomes Market và website The Privé. Bảng không xác nhận thay cho hồ sơ đủ điều kiện bán của từng sản phẩm. 

Các trang dự án hiện có thể đã cập nhật chính sách tháng 11. Vì vậy, khi đánh giá quý III, phải dùng tài liệu có ngày hiệu lực trong kỳ, tránh lấy ưu đãi hiện tại áp ngược cho giao dịch trước đó.

Hình ảnh minh họa phối cảnh dự án Vinhomes Sài Gòn Park tại Tây Bắc TP.HCM. Nguồn: Vinhomes Market.

Vinhomes mở bán Sài Gòn Park: Chính sách nào ảnh hưởng đến sức mua và dòng tiền?

Sài Gòn Park có chính sách khác nhau giữa quỹ căn giãn xây và quỹ căn xây thô, hoàn thiện. Vì vậy, cần đánh giá riêng giá thanh toán, thời gian thu tiền và nghĩa vụ xây dựng của từng nhóm sản phẩm.

Theo thông tin Vinhomes Market công bố cho chính sách áp dụng từ 13/08/2026, hai nhóm quỹ hàng có những khác biệt đáng chú ý:

Nguồn: Vinhomes Market, thông tin chính sách trong quý III/2026. Mức ưu đãi phụ thuộc điều kiện và quỹ căn; không mặc định được cộng dồn hoặc áp dụng cho toàn dự án. 

Những con số này nói lên điều gì về hiệu quả bán hàng?

Chính sách thể hiện hai hướng thu hút khách hàng: giảm áp lực lãi vay hoặc khuyến khích thanh toán sớm. Tác động đến doanh nghiệp cần được đánh giá theo từng phương án.

Với người mua sử dụng vốn vay, cần kiểm tra khoản vay được hỗ trợ, thời điểm bắt đầu tính thời hạn ưu đãi và lãi suất sau khi hỗ trợ kết thúc. Cụm từ “0% tối đa 36 tháng” không có nghĩa người mua không phải trả gốc trong khoảng thời gian đó.

Với khách thanh toán sớm, mức chiết khấu có thể giúp đẩy nhanh thu tiền, nhưng đồng thời làm thay đổi giá trị kinh tế doanh nghiệp nhận được. Khi phân tích cổ phiếu VHM, cần đối chiếu tiền thu sớm với chi phí ưu đãi và phần chi phí xây dựng còn lại, thay vì chỉ xem số hợp đồng ký mới.

Cũng không nên suy luận mức chiết khấu cao đồng nghĩa dự án khó bán. Để đánh giá sức cầu, cần thêm dữ liệu hợp đồng, hủy giao dịch và tiến độ thanh toán.

Hồ sơ dự án cung cấp thông tin cụ thể nào để kiểm tra tiến độ?

Sài Gòn Park có danh mục tài liệu pháp lý và triển khai trên Vinhomes Market, giúp nhà đầu tư kiểm tra sâu hơn thông tin quảng bá.

Trang hồ sơ xác định pháp nhân dự án là Công ty Cổ phần Đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam, đồng thời liệt kê:

Nguồn: Hồ sơ pháp lý Sài Gòn Park trên Vinhomes Market. 

Đây là các mốc tài liệu, chưa phải xác nhận toàn bộ dự án đã hoàn thành hạ tầng hoặc mọi căn đều đủ điều kiện giao dịch. Khi đối chiếu quỹ hàng mở bán, cần đọc phạm vi khu đất, hạng mục và sản phẩm mà từng văn bản đề cập.

Cách tiếp cận này hữu ích hơn việc đưa toàn bộ kỳ vọng hạ tầng khu Tây Bắc vào định giá ngay: hồ sơ triển khai và tiến độ thực hiện mới giúp xác định phần kỳ vọng nào đang chuyển thành tài sản có thể bàn giao.

Vinhomes Global Gate Hạ Long khác Vinhomes Sài Gòn Park ở điểm nào?

Global Gate Hạ Long có dải giá thấp tầng và phương án xây dựng cần được phân tích riêng. Giá trị một hợp đồng không chỉ phụ thuộc diện tích, mà còn phụ thuộc tình trạng xây thô, hoàn thiện hay giãn xây.

Theo thông tin giá bán tháng 9/2026 trên Vinhomes Market, một số sản phẩm liền kề và biệt thự song lập tại Global Gate Hạ Long có giá tham khảo khoảng 6,5–14,76 tỷ đồng/căn. Đây là dải giá của nhóm sản phẩm được giới thiệu, không phải giá bình quân toàn dự án hoặc giá giao dịch thành công. 

Vì sao dải giá này cần được đọc cùng điều kiện bàn giao?

Chênh lệch tổng giá trị hợp đồng có thể phản ánh cả nghĩa vụ xây dựng khác nhau, không chỉ vị trí đẹp hơn hay diện tích lớn hơn.

Đối với nhà đầu tư cổ phiếu, sự khác biệt này ảnh hưởng đến cả doanh thu và giá vốn. Không thể lấy giá một căn hoàn thiện làm đại diện cho sản phẩm giãn xây, rồi nhân với tổng quỹ hàng để dự phóng lợi nhuận.

Chính sách trong tháng 9 đặt ra câu hỏi gì về tiền thực thu?

Cần tách giá trị hợp đồng khỏi tiền khách hàng nộp mới và các quyền lợi được dùng để thanh toán.

Trang Global Gate Hạ Long trên Vinhomes Market nêu chương trình sử dụng một voucher cho một bất động sản, với giá trị áp dụng không vượt quá 30% giá trị bất động sản, trong thời gian 20/09–31/12/2026. Nhà ở sử dụng voucher bị hạn chế chuyển nhượng trong ba tháng kể từ ngày sử dụng. Chính sách có điều kiện về đối tượng và tài liệu giao dịch. 

Vì chương trình bắt đầu gần cuối quý III, không nên áp chính sách này cho toàn bộ giao dịch trong quý. Đồng thời, “thanh toán bằng voucher” không đồng nghĩa khách hàng được giảm trực tiếp cùng tỷ lệ bằng tiền mặt.

Khi đánh giá tác động đến VHM, cần đối chiếu cách xử lý voucher, lịch thanh toán và khoản tiền thực nhận. Đây là dữ liệu cần thiết để hiểu chất lượng doanh số bán hàng, thay vì chỉ nhìn giá trị hợp đồng công bố.

Quy mô dự án cho thấy cơ hội hay áp lực vốn?

Quy mô lớn mở ra nhiều giai đoạn phát triển, đồng thời đòi hỏi theo dõi vốn đầu tư và nghĩa vụ triển khai dài hạn.

Trang hồ sơ Vinhomes Market giới thiệu Global Gate Hạ Long có quy mô khoảng 6.220 ha, với liên danh nhà đầu tư gồm Tập đoàn Vingroup và Công ty Cổ phần Vinhomes. Diện tích này là quy mô tổng thể được giới thiệu, không phải diện tích thương phẩm đã đủ điều kiện bán trong quý III/2026.

Do có cấu trúc liên danh, không nên mặc định toàn bộ giá trị dự án thuộc cổ đông VHM. Luận điểm đầu tư cần được xây dựng từ phạm vi lợi ích kinh tế, phần vốn phải góp, chi phí còn phải thực hiện và kết quả bàn giao từng giai đoạn.

Hoạt động Vinhomes mở bán được phản ánh thế nào qua số liệu quý III/2026?

VHM ghi nhận doanh số bán hàng quý III/2026 đạt 71.500 tỷ đồng, trong đó bán lẻ đóng góp 81%. Tuy nhiên, doanh số ký bán cần được phân biệt với doanh thu kế toán và tiền thực thu.

Theo Tuổi Trẻ dẫn báo cáo tài chính hợp nhất và thông tin kinh doanh của Vinhomes:

Nguồn: Tuổi Trẻ, ngày 31/10/2026, dẫn thông tin doanh nghiệp. 

Vinhomes Sài Gòn Park và Vinhomes Global Gate Hạ Long được nêu trong nhóm dự án đóng góp vào doanh số. Tuy nhiên, nguồn trên chưa tách giá trị bán hàng riêng từng dự án; không nên phân bổ tổng doanh số theo quy mô hoặc giá chào bán.

Về phân tích, lượng hợp đồng chưa bàn giao là cơ sở theo dõi công việc phải thực hiện trong tương lai, không phải tiền mặt sẵn có. Nhà đầu tư cần đối chiếu lịch thu tiền, chi phí hoàn thiện và điều kiện ghi nhận doanh thu trước khi đánh giá tác động đến cổ phiếu VHM.

The Privé đóng vai trò gì trong nhóm dự án Đất Xanh?

The Privé là dự án cần theo dõi khi đánh giá khả năng triển khai và thu tiền của DXG. Tuy nhiên, kế hoạch bàn giao bắt đầu khoảng tháng 6/2027 cho thấy cần tách hoạt động bán hàng năm 2026 khỏi kỳ vọng ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.

Hình ảnh minh họa phối cảnh dự án The Privé. Nguồn: Website The Privé. 

Tiến độ xây dựng The Privé đã đến đâu?

Các tháp có tiến độ khác nhau, vì vậy cần theo dõi từng nhóm sản phẩm thay vì áp một mốc hoàn thành cho toàn dự án.

Theo bản cập nhật ngày 09/09/2026 trên website The Privé, tiến độ đến tháng 8/2026 được công bố như sau:

Chủ đầu tư đặt mục tiêu bàn giao những căn hộ đầu tiên khoảng tháng 6/2027, hoàn thiện toàn bộ dự án trong năm 2028. Đây là kế hoạch công bố, chưa phải kết quả bàn giao thực tế. 

Với nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản, tiến độ này đặt ra hai vấn đề: doanh nghiệp còn phải bố trí vốn thi công trước khi bàn giao; đồng thời, thời điểm chuyển doanh số bán hàng thành doanh thu có thể khác nhau giữa các tháp. Không nên dùng số tầng đã thi công để suy ra tỷ lệ hoàn thành chi phí hoặc lợi nhuận dự án.

Số liệu tài chính DXG cho thấy gì về thu tiền và lợi nhuận?

Tiền người mua trả trước tăng đáng kể, trong khi lợi nhuận quý III giảm mạnh. Hai diễn biến này cho thấy thu tiền và ghi nhận kết quả kinh doanh cần được phân tích riêng.

Theo Mekong ASEAN ngày 02/11/2026, dẫn báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của BLUEMARQ Group — Đất Xanh trước đây, mã DXG — các chỉ tiêu đáng chú ý gồm:

Đây là số liệu toàn tập đoàn, không phải số liệu riêng của The Privé. Nguồn trên chưa cung cấp bảng phân bổ khoản người mua trả trước theo từng dự án. 

Vì vậy, khoản trả trước tăng là thông tin hữu ích về nguồn tài trợ từ khách hàng, nhưng chưa đủ để xác định The Privé đã bán bao nhiêu căn hoặc thu được bao nhiêu tiền. Để đánh giá đóng góp riêng của dự án, cần bổ sung số hợp đồng mua bán còn hiệu lực, tiền thu theo tiến độ và chi phí xây dựng còn phải thực hiện.

Booking, hợp đồng và doanh thu nên được đối chiếu thế nào?

Cần xác định giao dịch đang ở bước nào và doanh nghiệp đã thực hiện đến đâu nghĩa vụ với khách hàng.

Đối với The Privé, mốc bàn giao dự kiến từ năm 2027 giúp định hướng việc theo dõi kết quả kinh doanh: bán hàng năm 2026 có thể tạo nguồn thu tiền trước, nhưng không thể mặc định tạo lợi nhuận ngay trong quý III/2026. Muốn lượng hóa doanh thu tương lai, cần có dữ liệu hợp đồng và tiến độ bàn giao tương ứng.

Tái cấu trúc danh mục có giúp tập trung vốn cho The Privé không?

Định hướng công bố là tập trung nguồn lực, nhưng hiệu quả tài chính còn phụ thuộc số vốn thực tế thu hồi và nghĩa vụ còn lại tại các dự án dừng đầu tư.

Theo công bố ngày 04/08/2026 của BLUEMARQ Group, HĐQT thống nhất chấm dứt hoạt động đầu tư tại:

• Khu đô thị mới Bình Xuyên, Vĩnh Phúc trước đây, nay thuộc Phú Thọ.
• Khu đô thị mới Mái Dầm, Hậu Giang trước đây, nay thuộc TP. Cần Thơ.

Cả hai dự án còn trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa triển khai xây dựng. Doanh nghiệp đồng thời nêu The Privé là một dự án thể hiện định hướng phát triển tại các đô thị trung tâm.

Về phân tích, việc thu hẹp danh mục có thể giảm nhu cầu phân tán vốn trong tương lai. Tuy nhiên, công bố dừng đầu tư chưa đồng nghĩa đã thu hồi tiền hoặc phát sinh lợi nhuận. Với DXG, cần tiếp tục đối chiếu vốn thu hồi, chi phí xử lý và khả năng duy trì tiến độ tại những dự án được ưu tiên.

Các dự án Đất Xanh đang được tài trợ bằng nguồn tiền nào?

Ở DXG, tiền người mua trả trước tăng trong khi lợi nhuận quý III còn thấp. Đây là lý do cần đọc hoạt động bán hàng và kết quả bàn giao theo hai lớp thông tin riêng.

Theo Mekong ASEAN dẫn báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của BLUEMARQ GROUP, tên mới của Đất Xanh:

Nguồn: Mekong ASEAN, ngày 02/11/2026, dẫn báo cáo tài chính doanh nghiệp. Các số được làm tròn theo nguồn. 

Các khoản trên là số liệu toàn doanh nghiệp, không phải riêng The Privé. Vì chưa có phân bổ được đối chiếu, bài viết không quy toàn bộ tiền trả trước hoặc tồn kho cho dự án này.

Nên so sánh cổ phiếu bất động sản VHM và DXG bằng những chỉ tiêu nào?

Nên so sánh khả năng thực hiện và thu hồi vốn, thay vì chỉ đếm số dự án hoặc quy mô mở bán.

Có thể kết hợp bài nhận diện rủi ro hàng tồn kho bất động sản qua pháp lý, tiến độ và dòng tiền để đánh giá chất lượng tài sản.

Khi dùng số liệu lợi nhuận, cần kiểm tra đúng phạm vi hợp nhất và các điều chỉnh. Bài đối chiếu lợi nhuận trước và sau soát xét bán niên bổ sung phương pháp đọc này.

Nếu luận điểm bán hàng phụ thuộc vốn vay của người mua, nên xem thêm cách phân tích ngân hàng qua tín dụng, chất lượng tài sản và an toàn vốn.

Rủi ro nào cần theo dõi sau quý III/2026?

Các rủi ro chính nằm ở tiến độ pháp lý, tốc độ thu tiền, chi phí hoàn thiện và khả năng duy trì sức mua.

KIS Việt Nam gợi ý kiểm tra:

• Hồ sơ đủ điều kiện kinh doanh của đúng sản phẩm, đúng đợt bán.
• Hợp đồng thực ký và nghĩa vụ hoàn tiền, nếu có.
• Chi phí hỗ trợ tài chính, chiết khấu và phân phối.
• Nguồn vốn hoàn thành dự án so với nợ đến hạn.
• Tiến độ bàn giao và phần lợi ích thuộc cổ đông công ty niêm yết.

Đối chiếu pháp lý, hợp đồng, thu tiền, chi phí và bàn giao trước khi đánh giá tác động tới cổ phiếu. Nguồn: Khung phân tích trong bài.

Cần lưu ý gì về tên doanh nghiệp và phạm vi dự án?

DXG đã đổi tên doanh nghiệp thành BLUEMARQ GROUP; còn thương hiệu dự án, pháp nhân chủ đầu tư và đơn vị phân phối cần được phân biệt.

Theo công bố chính thức của doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp với tên BLUEMARQ GROUP được cấp ngày 06/05/2026; mã chứng khoán DXG trên HOSE được duy trì. Bài viết sử dụng “Đất Xanh/DXG” để thuận tiện cho người đọc tìm kiếm. 

Đối với cả VHM và DXG, một dự án xuất hiện trên website bán hàng chưa cho biết toàn bộ lợi ích kinh tế thuộc về công ty niêm yết. Cần kiểm tra pháp nhân, tỷ lệ sở hữu, hợp đồng hợp tác và cách ghi nhận kết quả.

Đặc biệt, dự án do đơn vị dịch vụ trong hệ sinh thái phân phối không đương nhiên là dự án do tập đoàn sở hữu hoặc phát triển.

Những câu hỏi thường gặp về dự án VHM và DXG là gì?

Ba dự án trong bài có đều ra mắt lần đầu trong quý III/2026 không?

Không. Bài lựa chọn các dự án có thông tin bán hàng gắn với quý III/2026, không xác nhận tất cả đều mở bán lần đầu trong kỳ. Cần phân biệt ra mắt toàn dự án, mở thêm tháp hoặc phân khu và thay đổi chính sách cho quỹ hàng đang kinh doanh.

The Privé mở bán có giúp DXG ghi nhận lợi nhuận ngay không?

Không thể kết luận từ sự kiện bán hàng. Cần kiểm tra điều kiện ghi nhận doanh thu, tiến độ bàn giao, chi phí và phạm vi lợi ích của DXG. Tiền thu trước có thể hỗ trợ tài trợ xây dựng, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ số tiền đã trở thành lợi nhuận.

Doanh số bán hàng của VHM có phải doanh thu kế toán không?

Không. Doanh số bán hàng phản ánh một chỉ tiêu kinh doanh theo định nghĩa của doanh nghiệp; doanh thu kế toán phụ thuộc điều kiện ghi nhận. Nhà đầu tư cần đọc cách tính, hợp đồng liên quan và lịch thực hiện nghĩa vụ, tránh cộng trùng doanh số với doanh thu đã ghi nhận.

Chính sách hỗ trợ lãi suất có chứng minh dự án khó bán không?

Không đủ cơ sở để kết luận như vậy. Hỗ trợ lãi suất có thể là công cụ bán hàng. Cần kiểm tra chi phí doanh nghiệp chịu, giá theo từng phương án và tỷ lệ giao dịch chuyển thành hợp đồng. Một chính sách ưu đãi riêng lẻ chưa phản ánh đầy đủ sức cầu.

Có thể dùng tỷ lệ hấp thụ để chọn VHM hay DXG không?

Tỷ lệ hấp thụ chỉ hữu ích khi thống nhất số sản phẩm chào bán, loại giao dịch và kỳ đo lường. Nếu một bên dùng booking, bên kia dùng hợp đồng thì so sánh dễ sai lệch. Quyết định đầu tư còn cần dòng tiền, đòn bẩy, lợi ích cổ đông và định giá.

Nhà đầu tư có thể tiếp tục đọc các phân tích của KIS Việt Nam và sử dụng iKIS để theo dõi cổ phiếu, kết hợp với báo cáo tài chính và công bố chính thức của doanh nghiệp.

Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị mua, bán cổ phiếu hoặc bất động sản. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Hiệu quả quá khứ không đảm bảo kết quả tương lai.